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济南:“地王”光环退却 开业5年华强电子世界还在降

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  济南:“地王”光环退却 开业5年华强电子世界还在降价招商

  2016-08-07 09:28来源:济南时报

  一直被誉为“济南中关村”的山大路沿线众市场转型备受关注,尤其是号称“环渤海地区规模最大的电子专业卖场”——济南华强电子世界,以及赛博数码广场,前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态,如今情况如何?

  “华艺尚街”招商2年,还有很多商铺闲置。 记者刘彪 摄

  网购冲击、宏观经济增速下滑……一系列不利因素让实体店经营业绩下滑,很多都在转型……一直被誉为“济南中关村”的山大路沿线众市场转型备受关注,尤其是号称“环渤海地区规模最大的电子专业卖场”——济南华强电子世界,以及赛博数码广场,前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态,如今情况如何?6日,本报记者对此进行了调查采访。

  提起山大路,济南人大多耳熟能详,家里总有个电子产品是在这里购买的。它是山东最大的IT产品集散地,尤其是2011年11月,济南华强电子世界在这里开业,更增强了其聚客能力,要知道该市场的母公司可是大名鼎鼎的华强集团,世界500强企业。

  然而6日,记者在济南华强电子世界看到,尽管是周末但客流量并不大。“比刚开业时肯定是差远了。”2楼商户李先生说,过去来这里逛的全济南市的都有,甚至还有外地的,而现在主要是周边居民以及附近的大学生,辐射范围缩小了。

  由于地势南高北低,济南华强电子世界2楼与南邻的解放路持平,公交车站就在门前,十余趟公交车经过,可以直接导入客流,因此2楼算是黄金楼层。“但是似乎并没有用。”李先生说,整个市场4层楼,就属2楼空铺多,快接近一半了。李先生的这一说法,也得到了济南华强电子世界招商部门的认同。

  记者从南门进入2楼,右手边是电脑、手机等电子产品,算是跟市场定位一致;但在左手边,有卖珠子、卖手表、卖腰带、卖衣服的……两边业态差距巨大;再往北走,就有大量商铺闲置。一楼主要是卖手机的商户,加之华联超市已入住,空铺率相对小一些,但北侧依然有不少商铺闲置,还打出了这样诱人的招商广告:“每月租金500元起,再续财富传奇。”在3楼,主要是眼镜市场,北侧依然有不少商铺闲置。4楼主要是电子安防、办公区、餐饮等。

  据了解,在商业地产领域,有个“一三五”法则,即一年开发期、三年培育期、五年成长期。也就是说,当市场开业5年后,人气、商气都会养得差不多了,租金盈利等都会增长;如果市场地处成熟商圈,一般3年收益就会增长。

  济南华强电子世界位于成熟的山大路商圈,又地处山大路与解放路交会处,对面就是赛博数码广场、北面是山大路科技市场,位置可谓绝佳。如今已开业快5年,为何还有空铺闲置?“我们这个电子市场建筑面积近6万平方米,开业之初定位是做环渤海地区最大的IT专业卖场。”济南华强电子世界相关人士说,因此当时市场仅卖各种电子产品的业户就占到九成以上。

  开业时记者前去采访,甚至连索尼也在这里开设了山东首家广播电视专业产品店,索尼中国副总裁亲自参加。然而,2012年,市场大环境风云突变,电子产品出现下滑趋势,网购也日渐形成气候,实体店生意越来越难干。当年8月记者曾去采访,发现2楼、4楼均出现大面积商铺闲置现象,尤其是2楼,中小商户大量撤出,剩下的多是大型零售商。不过,在业户看来,济南华强电子世界在济南出师不利的首要原因还是租金太高。据了解,该市场所在地块曾是昔日“地王”,2009年10月19日,经过89次举牌竞拍,以6.57亿元的价格拍得。

  “好不容易市场开业了,肯定想着把钱赚回来,因此租金很高,我记得好位置一天一平方米七八块钱,都接近北京、上海了。”商户张先生说,很多人发现赚不出来就撤出了……

  面对商户大量撤出,济南华强电子世界没有坐以待毙而是寻求对策:首先是降租金,比如针对老客户“租3个月送3个月”;又比如针对新客户,可以享受7折优惠;同时增加休闲娱乐、特色美食等业态的商户数量。

  “也就是在这时,市场出现不可思议的变化。”济南华强电子世界招商人员说,2楼黄金楼层本是品牌电脑销售区,租金最高;一楼更多从山大路导入人流,差一些,主要卖手机;结果形势变化,电脑越来越不好做、手机越来越好做,现在租金变成了一楼贵——1天1平方米四五块钱,2楼只有两三块钱。“形势变化,也促使我们调整招商思路,不一定全做电子产品。”济南华强电子世界相关人士说,他们相继引进电信营业厅、天天向上KTV、银行等,同时还开设了华强眼镜市场,引进茂昌眼镜、宝岛眼镜、精益眼镜、百亮眼镜等品牌。

  其实,2014年左右,华强转型是全国性的,比如在深圳打造“乐淘里”,不仅做电子产品、餐饮,还做日用百货。在济南,它又开始打造“华艺尚街”,招商品类涉及箱包鞋帽、服装、儿童用品、日用百货、文体用品、珠宝钟表、厨卫用具等。

  然而,地处黄金2楼的“华艺尚街”招商将近2年了,还是没有招满;其招商策略也不断调整,租金从交8个月送4个月,再到交7个月送5个月,再到交半年送半年,租金价格不断下滑;商铺也被隔成了小小的格子铺,有的只有不到10平方米,想以此拉低租金支出,争取更多租户。

  与济南华强电子世界有着相似转型方式的还有对面的赛博数码广场。2014年左右,面对电子产品下滑、商户撤出,它在4楼设置了餐饮区、5楼设置了电影院,希望增强体验功能,借鉴城市综合体的做法吸引更多客流。

  然而6日,记者在赛博数码广场4楼看到,超过一半的餐饮店已关门,正常营业的午餐时间吃饭的也不多。“来这里消费的,还是以市场从业者为主。”一餐饮店工作人员说,真正消费者很少在这里吃。“我个人认为,华强、赛博的招商有点饥不择食的味道。”在山大路某市场负责管理工作十余年的朴先生说,山大路20余年来能兴盛的原因是什么?是因为它有特色!电子产品一条街,很多创新的玩意儿别的地方没有,山大路就有。反过来想一想,如果20年前山大路上刚建好的酒水批发市场,没有改为济南科技市场,而是继续做酒水生意,就“泯然众人矣”,就不会有众多掘金者入住,也很难会有现在的影响力。

  现在,华强、赛博想把自己打造成综合体,这未免有点理想化。首先,它是商场式建筑,建造时就想着以卖东西为主,就不适合干综合体;其次,山大路离泉城路并不远,人们如果想逛综合体,也很少会到山大路来。“‘华艺尚街’为什么招商这么难?”朴先生说,不是位置不好,而是没有特色,从其招商业态不难看出,其实就是个小商品市场,它西面有老东门,东面有环联,北面有淘宝街、中恒,南面有新世界,人们要购买小商品很难会想起去山大路。

  在朴先生看来,目前山大路众市场正面临前所未有的困难,突围的方向就是增强体验,但不仅仅是增加餐饮、娱乐设施,还应该增加科技创新品体验功能,让人们知道,想玩新鲜玩意儿就到山大路来,继续把山大路“新奇特”招牌维护好、发展好才是正道。

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